Почему новостройки на севере Москвы дорожают при падении спроса

В Северном административном округе Москвы предложение новостроек всё заметнее тяготеет к дорогим сегментам. Бизнес-класс удерживает первое место, но доля премиального жилья за два года выросла более чем вдвое. Средний бюджет покупки при этом прибавляет, а число сделок падает — такие данные приводит КОР.ЭКСПИ (CORE.XP).

Сколько новостроек сейчас продаётся в САО?

К началу сентября 2026 года в САО выставлялось 39 проектов совокупной жилой площадью 415 тыс. кв. м. Это 16% всего строительства в пределах «старой» Москвы. За 12 месяцев объём экспозиции поднялся на 71%, а число лотов — на 50%, до 6,6 тыс. Лот в экспозиции стоит в среднем 35 млн руб., что на 26% больше, чем годом ранее; средневзвешенная цена «квадрата» — 555,6 тыс. руб. (+10% г/г).

Основу предложения образует бизнес-класс — 45%, ещё 33% даёт комфорт-класс. Премиальный сегмент между тем набирает вес: с сентября 2024 года по сентябрь 2026-го его доля поднялась с 9 до 22%. В итоге почти две трети новостроек САО сейчас приходятся на бизнес- и премиум-сегменты.

За тот же отрезок средневзвешенная цена квадратного метра по классам прибавила в среднем 20–25%. В бизнес-классе она составила 564,7 тыс. руб. за кв. м, в премиальном — 841,2 тыс. руб. за кв. м.

Как изменился бюджет сделки в САО?

Подорожал и приобретаемый лот. По итогам августа 2026 года средний бюджет сделки на первичном рынке САО вышел на 32,9 млн руб. — на 29% больше, чем годом ранее. Средневзвешенная цена проданного «квадрата» выросла на 22%, до 607 тыс. руб.

Число сделок, однако, уменьшается. За январь — август 2026 года в САО зарегистрировали 3,6 тыс. договоров долевого участия — на 19% меньше, чем за тот же период 2025 года.

На фоне остальных административных округов столицы САО по-прежнему в плюсе, хотя отрыв по ключевым показателям остаётся скромным. Сильнее всего за год сократилась дистанция с Северо-Западным административным округом: по средней стоимости лота — на 23 п.п., по средневзвешенной цене квадратного метра — на 3 п.п. Ценовые показатели Северо-Восточного административного округа держатся рядом с уровнем САО и лежат в сопоставимом диапазоне.

Структура предложения в САО меняется — доля дорогих сегментов на первичном рынке округа растёт. Параллельно увеличивается и реальный бюджет покупки: за год средняя сумма сделки прибавила почти треть, достигнув 32,9 млн рублей. Число сделок при этом падает. Вывод: чем больше на рынке предложений, тем сильнее активность покупателей зависит от цены конкретного лота. Ещё один драйвер развития округа — бывшие промзоны: их переустройство даёт возможность запускать новые жилые проекты, включая сегменты подороже», — прокомментировала директор, руководитель направления жилой недвижимости КОР.ЭКСПИ (CORE.XP) Екатерина Ломтева.

Вопросы и ответы

Как изменилась доля премиального жилья в САО за два года?

С сентября 2024 года по сентябрь 2026-го доля премиального сегмента в предложении новостроек САО выросла с 9 до 22 процентов. Бизнес-класс по-прежнему лидирует — на него приходится 45 процентов экспозиции.

Сколько сделок купли-продажи новостроек прошло в САО за январь — август 2026 года?

За январь — август 2026 года в САО зарегистрировали 3,6 тысячи договоров долевого участия. Это на 19 процентов меньше, чем за аналогичный период 2025 года, при росте среднего бюджета сделки до 32,9 миллиона рублей.

Сколько стоит квадратный метр в бизнес- и премиум-классе САО?

Средневзвешенная цена квадратного метра в бизнес-классе САО составляет 564,7 тысячи рублей, в премиальном сегменте — 841,2 тысячи рублей. За два года стоимость квадрата по классам прибавила в среднем 20–25 процентов.