Почему растёт доля рассрочек на рынке новостроек

Во II квартале 2026 года каждая четвёртая сделка по договорам долевого участия (ДДУ) была заключена с рассрочкой. Это на 5 процентных пунктов превышает показатель предыдущего квартала. Такие цифры приводит Аналитический центр ДОМ.РФ.

Почти все застройщики — 94% — имеют действующие договоры с рассрочкой, свидетельствуют результаты совместного опроса ДОМ.РФ, ИРСО и АЦ ВЦИОМ. В общем портфеле ДДУ на подобные сделки приходится 27%.

Случаев массового расторжения ДДУ не зафиксировано: во втором квартале 2026 года у трети компаний таких ситуаций не возникло вовсе, а у прочих доля разорванных договоров оставалась в пределах 10%.

Чем рискуют покупатели жилья в рассрочку?

При этом, как указано в сообщении, сам инструмент сопряжён с рисками. Согласно действующим нормам, рассрочку при покупке по ДДУ можно использовать лишь до момента ввода объекта в эксплуатацию. На завершающей стадии некоторые покупатели рискуют не выдержать долговую нагрузку либо получить отказ по ипотеке — в том числе из-за того, что застройщики не способны проверить платёжеспособность клиента столь же тщательно, как это делают банки.

На 1 сентября покупатели не внесли 17% стоимости активных ДДУ с рассрочкой. Поступление на эскроу-счета оценивается примерно в 1,5 трлн руб. С начала года объём вырос на 0,2 трлн руб. Иными словами, свежие обязательства по рассрочкам появляются быстрее, чем закрываются прежние.

Расширение практики рассрочек для застройщиков — скорее вынужденная мера, требующая более активного управления проектным финансированием: чем выше доля таких сделок, тем ниже покрытие задолженности средствами на эскроу и тем выше ставка по проектному финансированию, говорится в сообщении.

Там же подчёркивается: исправить ситуацию способна донастройка законодательства. Законопроект, опубликованный в августе, призван устранить ключевые пробелы регулирования и расширить возможности использования рассрочек. Эти меры направлены на то, чтобы сохранить рассрочку как действенный инструмент поддержки спроса — что отчасти способно возместить выпадающий спрос на фоне модификации «Семейной ипотеки».

Что предлагает законопроект Минстроя?

Минстрой РФ подготовил законопроект, который задаст правила приобретения жилья в рассрочку. Поправки хотят внести в 214-ФЗ — закон об участии в долевом строительстве многоквартирных домов. Одна из идей такова: если квартира берется в рассрочку и финальный платеж по ней наступает уже после того, как дом ввели в эксплуатацию, то до момента полного расчета жилье числится в залоге у застройщика. Отсчет предлагается вести с госрегистрации права собственности участника долевого строительства на этот объект. Кроме того, чтобы адекватно оценивать долговую нагрузку покупателей, сведения о договоре рассрочки планируют направлять в кредитную организацию, где открыт эскроу- или расчетный счет, а уже оттуда они попадут в бюро кредитных историй.

О том, что документ о рассрочке при покупке жилья может быть внесен в Госдуму осенью 2026 г., ранее говорил вице-премьер РФ Марат Хуснуллин.

Специалисты IRN.RU считают: рассрочки способны вновь охватить до половины рынка новостроек. Правда, это мера вынужденная и сопряжена с рисками — альтернатива ипотеке, применимая лишь в ограниченных масштабах.

Вопросы и ответы

Почему застройщикам невыгодно продавать квартиры в рассрочку?

Чем больше сделок с рассрочкой, тем ниже покрытие задолженности деньгами на эскроу-счетах и тем выше ставка по проектному финансированию. Поэтому расширение рассрочек для застройщиков — вынужденная мера, требующая более активного управления финансами.

Что изменится для покупателя, если законопроект Минстроя примут?

Если финальный платёж по рассрочке наступит после ввода дома в эксплуатацию, квартира до полного расчёта будет числиться в залоге у застройщика. Отсчёт предлагают вести с госрегистрации права собственности дольщика на объект.

Когда законопроект о рассрочке может попасть в Госдуму?

О том, что документ о рассрочке при покупке жилья может быть внесён в Госдуму осенью 2026 года, ранее говорил вице-премьер РФ Марат Хуснуллин. Поправки планируют внести в 214-ФЗ о долевом строительстве.